АИЖК — что это такое, зачем нужно агентство, ипотечные программы

Что такое АИЖК и чем оно полезно?

Это агентство по выдаче ипотеки всем гражданам населения. Оно выступает посредником между заемщиками и государством, а по сути, деньги вам выдает само государство. Сегодня структура занимается выдачей ипотеки всему желающему населению, а также же выкупом долгов у банков по ранее взятой ипотеке. Большая доля клиентов агентства приходится на тех, кто когда-то оформил валютную ипотеку. После того, как доллар сильно вырос в цене, расплатиться с такими кредитами простым гражданам стало просто нереально. Стоимость ипотеки выросла в 2 с лишним раза. Именно для «спасения» таких заемщиков и бросило все силы государство, через созданную им организацию.

Чаще всего, агентство выкупает кредит по обращению заемщика, который не может его выплачивать. Но, бывают случаи, когда банк самостоятельно продает ипотечные займы, по своим причинам и соображениям. В этом случае, для заемщика ничего не меняется, его долг в полной мере переходит другой организации, он продолжает платить ежемесячные платежи в том же объеме, просто на другой счет.

Польза этой организации очевидна, она помогает заемщикам не разориться окончательно или взять ипотеку на удобных условиях с господдержкой.

Особенности ипотечного займа от государства

В первую очередь, такая ипотека отличается небольшим первым взносом, от 15% стоимости жилья. В то время как банки обязывают вносить первый взнос в размере от 20 до 50%.

Если посмотреть с другой стороны, то маленький первый взнос не является таким уж преимуществом. Ведь, чем меньшую суммы вы вносите изначально, тем больше вы останетесь должны. А на долг ежегодно начисляются проценты. К тому же, мы знаем из ипотечной практики, что чем меньше первый взнос, тем, как правило, выше процентная ставка. Так что в любом случае, старайтесь в качестве первого взноса вносить как можно большую сумму, даже если можно всего 15%.

Но, там где есть преимущества, всегда бывает и обратная сторона. Взять в ипотеку через АИЖК любое жилье, какое вы захотите, не получится. Так как государство заинтересовано в новом строительстве, особенно за счет самих граждан, то и займ выдает преимущественно на строящееся и новое, первичное жилье. К тому же, квартиру вы сможете выбрать только эконом-класса, никаких элитных апартаментов.

Следующей особенностью является низкая процентная ставка. Самая низкая процентная ставка, предлагаемая агентством – 5% годовых. Однако такую ставку предложат только жителям Дальневосточного федерального округа, в семье которой после 1 января 2019 года родился второй или последующий ребенок. Средняя ставка — 10,3–10,5%. Хотя, стоит отметить, что даже самые высокие ставки ипотечного агентства все равно ниже самых высоких банковских ставок на 1-1,5% (кроме военной ипотеки). А в случае с суммой ипотеки, это довольно существенная разница.

Следующая особенность государственного жилищного кредитования – суровые требования к заемщику. Если многие банки готовы «закрыть глаза» на небольшой или нестабильный доход, отсутствие справок о зарплате или гражданство, ради выгоды и заманивания клиентов, то у агентства отбоя от клиентов и так нет. Задача агентства – чтобы все заемщики в полной мере и в срок погасили ипотеку. Поэтому, если возникнут хоть какие-то сомнения в надежности и платежеспособности заемщика, то ипотеку ему просто не одобрят.

Остальные «особенности» АИЖК, названные преимуществами, не очень сильно отличаются от условий ипотеки многих банков:

• срок кредитования до 30 лет;
• отсутствие штрафов и запретов на досрочное погашение;
• отсутствие скрытых комиссий.

Все условия такие же, как у большинства банков, которые заинтересованы в клиентах.

Одним из преимуществ также значится «надежная защита интересов заемщика». Интересно, что мы ждем от государства защиты этих интересов по умолчанию, а не в качестве преимущества.

Не избежала государственная ипотека и страхования, правда с некоторыми уточнениями. Если ваш первый взнос по ипотеке от 30% стоимость жилья и выше, то страховка нужна только приобретаемой квартире, от ее порчи или утраты. А если ваш первый взнос меньше 30%, придется обязательно застраховаться, причем сразу на все случаи жизни, куда входит и жизнь, и здоровье заемщика.

Как и большинство банков, в качестве оплаты по ипотеке АИЖК принимает материнский капитал. Правда, банки чаще всего разрешают использовать его только в качестве первого взноса. Здесь же можно применить материнский капитал и в счет оплаты платежей и даже для досрочного погашения ипотеки. Кстати, в 2020 году материнский капитал насчитывает 453026 рублей.

Информация о банке «ДОМ.РФ»

«ДОМ.РФ» (АИЖК) появился в 1997-ом году. Постановление правительства выпущено 26.08.96, согласно ему создавалась организация, в задачу которой входило создание и укрепеление ипотечной системы жилищного кредитования населения в России. В марте 2018 года у АО «АИЖК» изменилось название на АО «ДОМ.РФ». Все дочерние организации «ДОМ.РФ» переименованы  и перешли на единый бренд.

Правительство видит задачей организации развитие рынка финансирования с тем, чтобы повысить доступность жилой недвижимости для народонаселения РФ. Для реализации этой цели агенство финансирует банки, которые предоставляют услуги по ипотечному кредитованию уже непосредственно населению. Также организация рефинансирует уже выданные кредиты.

Капитал организации составляет свыше 123 млрд руб. У агентства скоплено активов на общую сумму более 788 млрд руб.

Генеральный директор АО «ДОМ.РФ» — Виталий Мутко. Наблюдательный совет возглавляет Марат Хуснуллин. Высшим органом управления «ДОМ.РФ» является общее собрание акционеров. Члены совета не являются акционерами организации. Единственный акционер акционерного общества — Российская Федерация в лице Росимущества.

Программы

Как и у большинства банков, здесь имеется несколько разных ипотечных программ, среди них ипотека на новостройки, на строительство коттеджа, кредит на уже построенную первичную или вторичную квартиру, военная ипотека и несколько дополнительных ипотечных продуктов.

«Новостройка»

Это программа подразумевает оформление в ипотеку квартиру в только что построенном или в строящемся доме, но только скромную, эконом-класса. Процентная ставка варьируется от 10,5% до 11,75%, в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Первый взнос может быть от 15 до 90%, а срок кредитования от 3 до 30 лет. Соответственно, чем меньше срок кредитования и больше первый взнос, тем ниже процентная ставка.

«На готовое жилье»

В рамках этой программы приобретается квартира или апартаменты на вторичном рынке. Выдаются деньги на срок от 3 до 30 лет, а ставка колеблется от 10,5% до 11,75%. Итоговые годовые зависят от размера стартового платежа, который может быть от 15 до 20%, от 20 до 50% и от 50%. Устанавливаются и денежные лимиты: для жителей Москвы, МО, Санкт-Петербурга и Ленинградской области минимальная сумма — 500 000 рублей, а максимальная — 30 000 000 рублей. Для остальных регионов высшая планка ниже — 15 млн руб.

Под залог квартиры

Такой вариант кредитования подходит тем заемщикам, у которых есть собственное жилье. Его можно использовать в залог. Процентная ставка варьируется от 10,5 % до 11,5 %. Остальные условия как в программе Новостройка.

Военная ипотека

Походит для военнослужащих, которые проходят службу в вооруженных силах РФ. На весь срок службы платежи по ипотеке за заемщика вносит государство. На первоначальный взнос также используются средства, накопленные на специальном счете по накопительно-ипотечной системе военных.

Процентная ставка 9,1 %. Срок кредитования минимум 3 года, а максимальный минимум за 3 года до предполагаемого окончания срока службы. Первый платеж от 20 %. Владельцам материнского сертификата можно использовать его на увеличение суммы по ипотеке.

Семейная ипотека

Программа подходит для семей, в которых родился второй или последующие дети в период с 01.01.18 г. по 31.12.22 г. Процентная ставка на весь срок кредитования устанавливается в 4,9 %. Первоначальный взнос составляет 20 % от суммы займа. Деньги можно направить на приобретение жилплощади в:

• в новостройке у юридической компании;
• в готовом жилье, при заключении контракта с застройщиком.

Также заем можно использовать при рефинансировании, ранее оформленного кредита под жилье.

Предусмотрена дополнительная опция для заемщиков, не способных подтвердить доходы. Ставка при этом не изменится.

Плюсы и минусы

При сотрудничестве с АИЖК заемщик получает такие выгоды:

• минимальная процентная ставка по программам ипотечного кредитования по сравнению с коммерческими банками;
• ориентация на разные категории граждан и учет особенностей заемщиков;
• возможность выбрать подходящие дополнительные опции;
• стабильные процентные ставки: АИЖК государственная структура и не сможет изменить условия по договору в одностороннем порядке.

Главным недостатком оформления ипотеки через АИЖК клиенты называют долгое рассмотрение заявки. Иногда процедура растягивается на несколько месяцев. Это обусловлено тем, что документы проходят двойную проверку: вначале непосредственно в банке, а затем повторно в АИЖК.

По отзывам клиентов при работе с агентством по ипотечному жилищному кредитованию уходит так много времени на рассмотрение заявки, что часть из них выбирает другие варианты. Например, ипотечные программы в коммерческих банках, где срок решения по ипотеке редко превышает один месяц. Портал Бробанк подскажет, как выбрать банк с минимальной процентной ставкой.

Кадры решают

Эксперты финансового рынка отмечают, что во многих проектах ДОМ.РФ стал первым, кто смог на высоком уровне реализовать проекты, которые стали примером по срокам и качеству реализации. В разы сократив персонал вверенного ему АИЖК, Плутник сделал ставку на профессионалов, благодаря чему ДОМ.РФ стал центром компетенций и создания стандартов как для финансового, так и строительного рынков. При этом, выступая за максимальную прозрачность работы финансового института, в качестве аудиторов ДОМ.РФ привлекает наиболее авторитетные международные компании.

В 2018-2019 годах ДОМ.РФ создал единый сервисный центр в Воронеже, обеспечивающий поддержку всех организаций развития (ВЭБ.РФ, ДОМ.РФ, РЭЦ, Корпорация МСП). Он позволил создать единую инфраструктуру для координации четырех организаций, сократить издержки за счет перевода персонала в г. Воронеж, при этом сохранив качество предоставления услуг (бухгалтерия, кадровое делопроизводство, IT, закупки, контактный центр и др.) в соответствии с лучшими мировыми практиками.

Отдельным направлением, которое курировал в ДОМ.РФ лично Плутник, уделяя внимание качеству подготовки молодых специалистов, является карьерный центр финансового института. В 2019 году различные программы стажировки в ДОМ.РФ прошли около 200 молодых специалистов. Почти половина из них остались работать в группе компаний ДОМ.РФ. При этом конкурс на стажировку составлял более 40 человек на место.

Эффективный институт

В соответствии с поручениями президента и правительства России ДОМ.РФ развивает направления, каждое из которых выполняет конкретную государственную задачу: от привлечения инвестиций до повышения качества и доступности жилья за счет разработки и внедрения стандартов, которые позволяют создавать выгодные условия приобретения жилья, в том числе с использованием ипотеки, формировать цивилизованный рынок аренды и развивать комфортную городскую среду.

В итоге на сегодняшний день ДОМ.РФ стал крупнейшим (после ВЭБ) финансовым институтом развития, который ежегодно направляет на выплату дивидендов в федеральный бюджет не менее 50% от прибыли по МСФО.

В частности, за 2018 год на дивиденды направлено 80% чистой прибыли. В 1 полугодии 2019 года чистая прибыль выросла на 78% — до 10,2 млрд рублей.

В свою очередь, Единая информационная система жилищного строительства, оператором которой выступает ДОМ.РФ, зарекомендовала себя как эффективный инструмент мониторинга и аналитики рынка жилищного строительства, обеспечивающий его прозрачность и безопасность для покупателей.

Так, например, портал наш.дом.рф содержит информацию о каждом строящемся доме в России.

Кроме того, разработаны аналитические общедоступные сервисы, ведется единый реестр проблемных объектов, осуществляется ежедневный мониторинг перехода отрасли на проектное финансирование. Запущены и пилотные проекты по выдаче застройщикам разрешений на строительство через личный кабинет.

В рамках решения задачи по развитию рынка ипотеки и снижения ставки по ипотечным кредитам ДОМ.РФ выпускает однотраншевые ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), обеспеченные поручительством ДОМ.РФ.

Инструмент секьюритизации будет способствовать достижению целевых показателей национального проекта, предусматривающего снижение ставки по ипотеке ниже 8%.

А это уже позволит нарастить объем выдачи ипотечных кредитов и повысить доступность жилья для людей.

Также разработан механизм поручительства ДОМ.РФ по кредитам застройщикам, который позволит даже небольшим банкам кредитовать крупные проекты строительства жилья, Банком России снижен риск-вес по таким кредитам.

Как считает глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, Плутнику на посту гендиректора ДОМ.РФ удалось выстроить устойчивую систему работы компании. «Банк ДОМ.РФ вышел из санации, причем досрочно. Выстроена стратегия работы по наращиванию финансирования жилищного строительства. Дальше остается это все переводить в более динамичное русло, делать Банк ДОМ.РФ современным, цифровым, при этом активно начать осваивать процедуры секьюритизации ипотечных кредитов», — сказал он ТАСС.

По мнению Аксакова, с приходом Мутко может произойти расширение работы ДОМ.РФ.

«Вполне возможно, что получат развитие идеи, связанные с индивидуальным жилищным строительством, с финансированием капитального ремонта, реновации в других регионах — то, что озвучил вице-премьер Марат Хуснуллин», — отметил депутат.

Уполномоченный банк в жилищной сфере

В декабре 2017 года ДОМ.РФ был выбран в качестве инвестора в рамках процедуры финансового оздоровления банка «Российский капитал», который в декабре 2018 года был переименован в банк ДОМ.РФ.

В соответствии с решением президента РФ Владимира Путина на базе банка ДОМ.РФ создан уполномоченный банк в сфере жилищного строительства. Основные направления работы банка обозначены как ипотека и проектное финансирование, и сегодня он входит в топ-3 банков по кредитованию проектов, строительство которых осуществляется с использованием эскроу-счетов, а также является одним из крупнейших участников рынка ипотечного кредитования и занимает третье место по выдаче «семейной ипотеки».

Процедура финансового оздоровления Банка ДОМ.РФ была завершена досрочно.

В декабре 2019 года были успешно реализованы все мероприятия, предусмотренные планом участия Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ) в предупреждении банкротства. При том ранее предполагалось, что финансовое оздоровление банка будет завершено в 2025 году. В настоящее время банк перешел под общий надзор со стороны Банка России.

Ведущие рейтинговые агентства в 2019 году присвоили ДОМ.РФ высокие кредитные рейтинги со стабильным прогнозом. В январе кредитное рейтинговое агентство НКР присвоило Банку ДОМ.РФ кредитный рейтинг на уровне АА- со стабильным прогнозом.

Еще одним важным направлением деятельности ДОМ.РФ является формирование в России цивилизованного рынка аренды жилья.

В мае 2016 года президент России поручил правительству совместно с органами исполнительной власти регионов и ДОМ.РФ обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций.

В 2019 году ДОМ.РФ реализован переезд федеральных органов власти в единый правительственный центр в «Москва-Сити». В башню «IQ-квартал» переместились центральные аппараты Минэкономразвития, Минпромторга и Минкомсвязи и их подведомственные организации.

Уже началась реализация высвобожденных зданий: недавно успешно завершились торги по комплексу зданий Минэкономразвития.

Для достижения целевых темпов строительства, установленных паспортом национального проекта «Жилье и городская среда», определены показатели по вовлечению ДОМ.РФ в срок до 2024 года в оборот 25,3 тыс. га неэффективно используемых земельных или подлежащих жилой застройке земельных участков до 2024 года, не менее 3,4 тыс. га в год.

Совокупный же объем земельных участков, вовлеченных за период с 2016-2019 годы, составил 12,6 тыс. га.

Создание комфортной городской среды

В рамках реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» ДОМ.РФ разработал Стандарт комплексного развития территорий, который был одобрен проектным комитетом по национальному проекту. Разработаны и реализованы дизайн-проекты 12 общественных пространств в 11 городах, а также документы пространственного развития для регионов России: в их числе мастер-планы для Калининграда, Владивостока, Сергиева Посада и Свободного.

Также были организованы открытый международный конкурс на дизайн-проекты стандартного жилья и жилой застройки, международный архитектурный конкурс на концепцию парка «Тучков Буян» в Санкт-Петербурге, всероссийский конкурс лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях.

В 2019 году был представлен первый Индекс качества городской среды, который был разработан Минстроем РФ и ДОМ.РФ совместно с КБ Стрелка. Впервые была утверждена методика и проведена первая оценка 1114 городов (из 1117).

Для обеспечения программы развития городской среды профессиональными кадрами запущена образовательная программа АРХИТЕКТОРЫ.РФ. По поручению Президента РФ стала ежегодной, в 2019 году программа получила более 3000 заявок.

ДОМ.РФ также координирует работу Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, который обеспечивает защиту граждан, купивших жилье в новостройке.

Требования к заемщикам

Независимо от банка-кредитора, будь то непосредственно Банк «Дом.РФ» или любой партнер, в том числе Сбербанк, клиентам выдвигаются единые требования на получение кредитов:

1. Возраст заемщика – в пределах 21-65 лет до момента полного погашения долга.
2. Гражданство и наличие регистрации на территории РФ.
3. Полная дееспособность заемщика и наличие постоянного дохода.
4. Клиент не был признан банкротом в прошедшие 5 лет.
5. Валюта кредита – исключительно российский рубль.
6. Период кредитования – от 3 до 30 лет.
7. Минимальная сумма кредита – 500 тысяч рублей, а максимальная зависит от региона: для Москвы до 30 млн, в регионах до 15 млн руб.

Преимущества оформления ипотеки на условиях «Дом.РФ»

Помимо стандартных весьма лояльных условий, клиенты могут рассчитывать на дополнительные привилегии:

• Относительно невысокие ставки по сравнению с предложениями коммерческих банков.
• Индивидуальный подход к каждому заемщику в зависимости от его особенностей и возможностей.
• В отдельных случаях кредит может быть выдан без подтверждения доходов и наличия официальной занятости – если заемщик сможет доказать наличие денег на погашения кредита.
• Возможна переменная ставка – с этой опцией при определении ставки будет учитываться общая экономическая ситуация в стране и рост индекса потребительских цен, сопоставленный с реальными доходами. В сложных ситуациях (к примеру, карантин по коронавирусу 2020) поможет значительно снизить кредитную нагрузку за счет снижения процентной ставки.
• Наличие льготных региональных программ для многодетных и молодых семей, работников бюджетной сферы и других льготников. Решение об участии в программах принимает местная администрация по каждому отдельному случаю.

Все это позволяет оформить максимально выгодный ипотечный кредит на нормальных условиях.

Недостатки кредитования от «Дом.РФ»

При наличии стольких положительных моментов, все-таки существует два весомых недостатка обращения в компанию ДОМ.РФ за оформлением ипотеки. Первый – длительный процесс рассмотрения заявки.

По отзывам заемщиков, некоторые заявки находятся в обработке несколько месяцев, так как проводится двойная проверка: сначала банком, а затем самим агентством. Это отталкивает клиентов – ведь за такой срок получается получить одобрение в нескольких других банках, и клиенты, кому сроки горят, обращаются за менее выгодными кредитами, но уже одобренными в короткие сроки.

Второй – при отказе от страхования, ставка по кредиту повышается на 0,7 процентных пункта. Это может дать существенную переплату с учетом срока кредитования (с другой стороны – такое есть у всех банков). Поэтому всегда стоит делать предварительный расчет перед принятием окончательного решения.

В остальном же, обращение в «Дом.РФ» – это реальная возможность использовать государственную поддержку при жилищном кредитовании и получить сравнительно низкую ставку и дополнительные преимущества.